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提问：请教房姐，不考虑未来加装电梯的情况下，天通苑顶复购买的人群是怎么样的
回答：把房产当作纯粹投资行为的人，始终是小众。 绝大多数的买家，看重的任然是房子最基本的属性： 地段 面积 品质 以及我的资金，贷款能力，可以买到以上选项的什么组合？ 对于在北京成家立业，有父母有小孩的人来说，房屋的面积和房间数（功能率）始终是第一位的。 只要交通仍然在市区接轨的范围以内，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。 五环边上的天通苑，紧靠地铁，500万买200平4居，还会加电梯，社区环境在逐步提高，30分钟到望京，1小时到国贸，很难找到同类型性价比的标的了。 而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上（2001左右老破大，居住环境比天通苑-1，地段优质＋2），并且还在上涨。 总价每多100万，就是一个新的市场，天通苑对于需求面积，拖家带口的刚需家庭，友好度最高，购买力最广泛，收益的稳定性较好。 在底仓薄弱的时候，通常在有限的入手能力中，尽可能选择可靠性，稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑，上手度友好。
提问：房姐你好！亲戚自住房二居无贷款，想换大三居，是直接卖掉再贷点款呢，还是抵押现有住房，用抵押款做首期另买一套还贷，1变2?如果手里握2套，压力增大，不仅要还抵押贷，且要每月支付自住房贷款，但是只有一个自住没有投资房也觉得不甘心，还望房姐给个建议，谢谢！
回答：忍受还贷压力是房产投资必须要接受的 不过一定要有足够的流水支撑，不健康的高负债是不支持的 建议抵押后手里预留1-2年的月供储备，这样心里会踏实一些
提问：房姐您好，我想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢
回答：融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心
提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢
回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！
提问：睿智的房姐好！一直听从您的建议在踩盘，感觉都非常中肯明智，先谢谢房姐啦！ 请教两个困扰很久的问题。 第一，关于买房的时机。 是现在就尽快上车？还是等到今年年末，届时有一笔回款，买套更大的？（有两套房指标都没用） 第二，关于选筹。 总价800，可以买大两居，也可以买小三居，那种更好？ 目前看了1朝阳华纺易城南北小三居（119平 840），2望京大西洋新城新两居（西向，90平， 820左右），3公益西桥星河苑大三居（138平 850）。麻烦您帮忙排个序。您觉得上述价格合适吗？ 此外，您还有什么推荐的小区吗？主要考虑保值和出租回报率。 十分感谢房姐！
回答：年末的话，可以等几个月，然后用定金锁定房源 华纺易城>大西洋新城>星河苑，这几个都还不错，可以谈谈价再选
提问：房姐，你好。请问天津武清首创国际半岛的联排中户值得入手吗？如合理价位是多少？是否可长期持有？另外，北交大附近的上园村1号楼有学区价值吗？附近未来的规划如何？
回答：武清是炒起来的，价格已经透支，远郊ceo盘不要买可能长期站岗。 天津投资买津南 北辰 大学城地铁沿线低价盘。
提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个学区房，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，学区房短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的第一个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您
回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担最小风险 北京房产投资基本不看带学区，所以不能既要也要 西城风险更大不建议看，还是以海淀为主
提问：房姐，您好，目前我的情况是有北京工作居住证，为了孩子上学办了天津户口，现在孩子准备上小学1年级。 19年9月刚上车了北京朝阳的房子，因为老家有房贷，所以当时买的北京第一套房子算二套房。因为有工作居住证，中介说在北京的话还可以再买一套。 我未来3个月内应该能再凑大概160万的子弹，那么问题来了，因为孩子上学落户迟早要在天津买，那么这些钱我是先去天津买一套小的学区房，还是贷款再在北京买一套，等以后涨了卖掉再去天津买？ 160万子弹纯投资的话买北京哪里比较好？
回答：如果3年内不需要在天津买，就优先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘团结湖、劲松、石佛营等公房为主
提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢
回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。 炫特一居有明显溢价。 甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。
提问：房姐之后还会写CBD地区的踩房攻略咩？ CBD地区1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝阳公园附近像棕榈泉、泛海国际、观湖国际这种盘值得入手么？ 感谢！
回答：还会写 富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下 ，由于价格提前透支，未来升值空间有限 另外几个也可以看，不过普遍有溢价，需要淘最终是要看价格 另外推荐看看： CBD阳光100 6.5*220 双井九龙山次新 7*200
提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？
回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。
提问：房姐请问，手上有首套房商贷利率优惠到4.165，还有一些贷款未还清。如果想置换的话，算二套吗？利率可以继续优惠还是要上浮？上浮多少？可以贷几成？税费有何影响？谢谢
回答：北京认房认贷，置换算二套 目前二套利率 5.85，二套6成，可以试试全款抵押 具体税费要看房屋性质，差别不大
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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